Les taux d’intérêt pour la construction pourraient atteindre cinq pour cent

La hausse des taux d’intérêt pour la construction se poursuit – et la tendance n’est pas prête de s’arrêter. Cette année, ils pourraient même franchir la barre des cinq pour cent. Pour les acheteurs de biens immobiliers, cela aurait des conséquences dramatiques.

Le changement d’époque sur le marché immobilier prend de plus en plus forme. Fin 2022, les nouvelles demandes de financement de la construction ont chuté de 43 pour cent par rapport à la même période de l’année précédente, un niveau jamais atteint auparavant. La raison principale : la hausse des taux d’intérêt. L’année dernière, les taux d’intérêt pour les prêts à la construction sur dix ans avaient parfois dépassé la barre des 4,0 pour cent. Au début de la nouvelle année, ils se situent juste en dessous de ce seuil.

Le rendement à dix ans n’a jamais été aussi élevé depuis 2011

Pour comprendre pourquoi les taux d’intérêt de construction ont autant augmenté, il faut se pencher sur le marché des obligations. En effet, ce sont les emprunts fédéraux à dix ans qui donnent le ton pour les taux des lettres de gage et donc, indirectement, pour les taux de construction. En effet, les banques réalisent leurs opérations de financement de la construction en premier lieu par le biais du négoce d’obligations hypothécaires.

Dans ce contexte, les derniers développements sur le marché obligataire ne sont pas de bon augure pour les acheteurs de biens immobiliers, puisque le rendement des obligations fédérales à dix ans a atteint cette semaine 2,72 %, son niveau le plus élevé depuis 2011.

Spéculations sur le sommet des taux d’intérêt

« Ces dernières semaines, le marché obligataire a intégré de nombreuses attentes de hausse des taux d’intérêt, ce qui a entraîné une nette augmentation des rendements », explique à Helaba Ralf Umlauf, expert en obligations. . Mais la spéculation atteint désormais lentement des niveaux où il ne semble plus y avoir de potentiel de hausse important.

La question centrale pour le marché obligataire est désormais la suivante : quand la Banque centrale européenne (BCE) achèvera-t-elle son cycle de hausse des taux d’intérêt – et mettra-t-elle ainsi fin à l’envolée des rendements à dix ans ? « La BCE devrait atteindre le sommet des taux d’intérêt avant la fin du premier semestre », estime M. Umlauf.

La conjoncture bourdonne – la BCE doit-elle en rajouter ?

Ce pronostic est toutefois entaché d’incertitudes, comme le reconnaît volontiers M. Umlauf lui-même : Il y a en effet des signaux très contradictoires à ce sujet de la part du Conseil des gouverneurs de la BCE, mais aussi de la part de la conjoncture.

En effet, la BCE n’a pas encore réussi à freiner nettement la conjoncture. L’indice des directeurs d’achat de la zone euro a par exemple atteint 52,3 points en février, son niveau le plus élevé depuis neuf mois. Des valeurs supérieures à 50 indiquent une croissance économique. Cela suscite sur les marchés de nouvelles inquiétudes quant à une hausse des taux directeurs qui, à son tour, ne devrait pas manquer d’avoir un effet sur les taux de construction.

L’inflation reste obstinément élevée

« Tout dépend maintenant de la BCE, de son sérieux dans la lutte contre l’inflation et si elle est même prête à étrangler l’économie pour cela », souligne Max Herbst, de la société de conseil financier de Francfort (FMH) du même nom, dans un entretien avec . En effet, ce n’est que si la BCE parvenait à freiner l’inflation que les rendements obligataires et les taux d’intérêt des constructions baisseraient à nouveau.

« En l’état actuel des choses, l’inflation ne peut toutefois pas être réduite. A cela s’ajoute le risque croissant d’une spirale prix-salaires au vu des revendications salariales des syndicats de dix pour cent et plus », fait remarquer Herbst. Selon une estimation provisoire de l’Office fédéral de la statistique, le taux d’inflation en Allemagne est resté élevé en février, à 8,7 pour cent.

Un scénario pas si improbable

« L’inflation en Allemagne reste tenace », souligne Ulrike Kastens, économiste Europe chez le gestionnaire d’actifs DWS. Kastens ne s’attend pas à une baisse rapide de l’inflation sous-jacente, ni en Allemagne, ni dans la zone euro. « Cela augmente la pression sur la BCE pour qu’elle continue à augmenter sensiblement ses taux directeurs au-delà du mois de mars ».

La BCE devrait ainsi à nouveau préparer le terrain à une nouvelle hausse des rendements et donc à de nouveaux sommets pour les taux de construction. « Il n’est pas nécessaire d’être un grand prophète pour prédire que nous allons bientôt revoir les quatre pour cent avec une probabilité extrêmement élevée », explique l’expert financier Herbst. « Même le scénario selon lequel nous atteindrions cette année encore la barre des cinq pour cent pour les taux de construction n’est pas si utopique ».

Ce que signifient concrètement cinq pour cent d’intérêts hypothécaires

Pour les acheteurs de biens immobiliers, cela aurait des conséquences drastiques, comme l’explique Herbst à l’aide d’un exemple de calcul : pour un prêt de 400.000 euros et une durée de dix ans avec un amortissement de deux pour cent, il faudrait aujourd’hui payer 1973 euros par mois avec un taux annuel effectif de 4,0 pour cent. « Si le taux d’intérêt augmente maintenant d’un point de pourcentage pour atteindre 5,0 pour cent, la mensualité serait de 2300 euros », explique Herbst.

« Au bout de dix ans, l’acheteur d’un bien immobilier aurait donc payé 40.000 euros d’intérêts en plus. Bien sûr, il pourrait aussi descendre à un pour cent de remboursement. Mais dans ce cas, la dette restante serait plus élevée de 46.000 euros », explique l’expert financier en décrivant le dilemme auquel sont confrontés les acheteurs de biens immobiliers.

Les taux d’intérêt ne baisseront que vers la fin de l’année ?

Ce n’est que vers la fin de l’année que les acheteurs de biens immobiliers peuvent à nouveau espérer une certaine détente au niveau des taux d’intérêt. La pression du marché obligataire devrait alors s’atténuer. « Nous voyons le rendement à dix ans se situer à nouveau plutôt dans la fourchette de 2,30 à 2,50 à la fin de l’année – donc un peu plus faible que le niveau actuel », explique l’économiste de Helaba Umlauf.

L’expert financier Herbst s’attend à un pic des taux hypothécaires à l’automne : « Habituellement, les taux de construction atteignent leur plus haut niveau après les mois d’été, en septembre/octobre ».