Selon une étude, Francfort et Munich font partie des villes présentant le plus grand risque de bulle immobilière au monde. Face à la hausse des taux d’intérêt, la grande banque UBS s’attend désormais à « des corrections de prix considérables ».
Où le marché du logement est-il particulièrement en surchauffe ? Quelle métropole présente le plus grand risque de bulle immobilière ? C’est la question que se pose la grande banque suisse UBS dans son « Global Real Estate Bubble Index » publié chaque année. Toronto occupe désormais la première place. La grande ville canadienne a dépassé Francfort et échangé les premières places avec la métropole financière. En 2021, Francfort était encore la ville présentant le plus grand risque de « bulle » au monde.
En Allemagne, les experts estiment que le marché immobilier de Francfort n’est pas le seul à être en forte surchauffe. La métropole bavaroise de Munich arrive en quatrième position dans le classement de l’UBS, juste derrière Zurich.
Un marché toujours en surchauffe
« Les investisseurs qui envisagent d’acheter dans ces régions d’Allemagne pour des considérations de rendement devraient justement faire preuve de prudence actuellement », conseille Maximilian Kunkel, stratège en chef des investissements d’UBS en Allemagne. Pour la banque suisse, Francfort et Munich font partie des villes présentant un risque de bulle élevé, avec une valeur d’indice de bulle de 2,21 et 1,80 points respectivement. Selon le Bubble Index, le risque de bulle immobilière existe à partir d’une valeur de 1,5 point.
L’UBS définit une bulle immobilière comme un écart important et durable entre le niveau des prix et certaines données économiques – comme le revenu, la croissance économique et la migration de la population.
Renchérissement de 60% en dix ans
En raison de la faiblesse des taux d’intérêt, les prix des logements en propriété n’ont cessé de se dissocier des revenus et des loyers locaux au cours des dix dernières années, selon UBS. « Durant cette période, les villes présentant le plus grand risque de bulle ont enregistré des hausses de prix corrigées de l’inflation de 60 pour cent en moyenne, alors que les revenus et les loyers réels n’ont augmenté que d’environ 12 pour cent ».
Les années précédentes, l’UBS avait déjà constaté une surchauffe aiguë pour les marchés du logement à Munich et à Francfort. Si l’on considère la part du revenu que les salariés doivent dépenser pour un appartement de 60 mètres carrés proche du centre-ville, Francfort et Munich ne sont pas en si mauvaise posture. Dans ce domaine, elles se classent loin derrière Tokyo, Hong Kong, Londres et Paris.
Le boom immobilier touche-t-il à sa fin ?
A Francfort, l’UBS observe désormais un ralentissement du marché. Dans la métropole du Main, les hausses de prix à deux chiffres, habituelles ces derniers temps, ont diminué pour la première fois depuis dix ans, a-t-on appris. « Entre mi-2021 et mi-2022, les prix de l’immobilier n’ont plus augmenté que d’environ 5 points de pourcentage ». Les prix des logements à Francfort seraient néanmoins supérieurs de plus de 60 % à leur niveau d’il y a cinq ans.
Munich présente le « rapport prix/loyer » le plus élevé. L’achat d’un bien immobilier y est donc particulièrement cher par rapport à la location. Après que les prix ont plus que doublé au cours de la dernière décennie, la croissance s’affaiblit ici aussi à environ cinq pour cent. « Le boom touche à sa fin », a déclaré Kunkel en faisant référence aux deux villes.
« Importantes corrections de prix » attendues
De manière générale, l’UBS estime que les marchés immobiliers sont à la veille d’un tournant. Alors que les taux d’intérêt ont augmenté rapidement et que les perspectives conjoncturelles s’assombrissent, l’inflation élevée réduit le pouvoir d’achat des ménages. Alors que de nombreux experts s’attendent dans ce contexte à un simple ralentissement du boom, l’UBS prévoit des conséquences bien plus violentes pour les prix de l’immobilier : Dans de nombreuses villes très bien cotées, il faut « s’attendre à des corrections de prix considérables » au cours des prochains trimestres.