Quand le choc de la taxe foncière menace

Pour de nombreux propriétaires, le réveil risque d’être brutal lorsque les prochains avis de taxe foncière arriveront. Dans certains cas, la taxe annuelle sera probablement plusieurs fois plus élevée en raison du nouveau calcul.

Norbert Stalter et sa femme habitent dans le sud de Fribourg. Un quartier résidentiel haut de gamme, mais la maison elle-même est plutôt simple et modeste. Construite en 1956, c’est une maison individuelle typique de l’époque, avec un revêtement en bois dans les combles, un balcon et un store. Le terrain, en revanche, est plus grand que la moyenne : 2500 mètres carrés. Cela pourrait maintenant leur coûter extrêmement cher. En l’état actuel des choses, il se pourrait très bien qu’ils doivent à l’avenir payer 14.000 euros par an de taxe foncière – au lieu de 433 euros actuellement.

Le Bade-Wurtemberg prend une voie particulière

Norbert Stalter est sous le choc. Lui et sa femme ont acheté la maison en 1986, ils ont longtemps remboursé. Payer à l’avenir un montant à cinq chiffres par an en taxe foncière – ils ne peuvent pas se le permettre, dit-il. « Quand j’ai calculé ce chiffre pour la première fois, je me suis senti très mal. J’ai très mal dormi », dit le retraité.

La raison des nuits blanches de Stalter : le Bade-Wurtemberg prend une voie particulière pour le calcul de l’impôt foncier. Contrairement à d’autres Länder, le calcul ne prend en compte que la taille du terrain et la valeur indicative du terrain – une valeur qui s’oriente sur la zone d’habitation et qui est fixée par un comité d’experts.

La valeur indicative du terrain dans le quartier résidentiel de Norbert Stalter à Fribourg est de 1050 euros par mètre carré. Un voisin et conseiller fiscal a attiré son attention sur le fait que cette valeur, combinée à la taille du terrain, pourrait entraîner une énorme augmentation de la taxe foncière. Si rien ne change au niveau du taux de prélèvement de la ville de Fribourg, probablement à plus de 14.000 euros.

De nombreux facteurs sont ignorés

Le conseiller fiscal fribourgeois Helmut Weyer estime que le système du Bade-Wurtemberg est injuste. « La surface habitable, l’équipement de la maison, le standard de construction et ainsi de suite – tout cela a en effet influencé jusqu’à présent de manière déterminante la valeur de l’impôt foncier. Cela est complètement ignoré », dit-il en poussant l’exemple à l’extrême : à l’avenir, une simple maison individuelle coûtera autant d’impôt foncier dans le Bade-Wurtemberg qu’une villa de 30 millions d’euros.

Les propriétaires de maisons individuelles normales avec jardin seraient les perdants de la réforme. En revanche, pour les propriétaires d’immeubles collectifs, la taxe pourrait même être plus avantageuse qu’auparavant, car plusieurs unités d’habitation sur un même terrain se la partageraient.

« Incitation à une utilisation efficace »

C’est précisément ce que la réforme de l’impôt foncier doit permettre d’atteindre, selon le gouvernement du Land. Les propriétaires de terrains doivent réfléchir à la création de nouveaux logements. « Le modèle de valeur foncière choisi dans le Bade-Wurtemberg incite à une utilisation efficace des surfaces constructibles », fait savoir le ministère des Finances en réponse à une question.

Seulement, les propriétaires de maisons individuelles disposant d’un grand terrain ne peuvent que très rarement installer un immeuble collectif dans leur jardin, critique l’association de propriétaires Haus und Grund. Mais elle met également en garde contre une panique prématurée.

« De nombreux calculateurs d’impôts fonciers sur Internet donnent une fausse image », déclare Ottmar Wernicke, le directeur régional du Bade-Wurtemberg. En effet, les communes auraient la possibilité de soulager les propriétaires – en les baissant – par le biais de ce que l’on appelle les taux de prélèvement, qui seraient recalculés pour la réforme de la taxe foncière de 2025.

Les taux de prélèvement ne peuvent pas être réduits à l’infini

Mais les choses ne sont souvent pas aussi simples : les taux de prélèvement s’appliquent uniformément à tous les biens immobiliers et à tous les quartiers d’une commune. Des taux de prélèvement différents ne sont pas autorisés. Il reste donc peu de marge de manœuvre aux villes. « Il y aura des gagnants. Mais il y aura aussi de très gros perdants », explique Eike Möller de l’association des contribuables du Bade-Wurtemberg. Comme le montre l’exemple de Norbert Stalter à Fribourg.

Ici, le taux de prélèvement est actuellement de 600 pour cent – qu’il s’agisse d’un terrain en hauteur ou d’une maison individuelle. Pour soulager les maisons individuelles, les villes devraient baisser le taux à tel point qu’elles n’auraient presque plus de recettes dans d’autres zones résidentielles. De l’avis des experts, il n’y aura donc pas de baisse radicale.

Un exemple : même si la ville de Fribourg abaissait le taux de prélèvement actuel de 600 à « seulement » 400 pour cent, Stalter devrait toujours payer environ 10.000 euros de taxe foncière par an selon le nouveau modèle de calcul.

Les propriétaires devraient faire appel immédiatement

La fédération des contribuables doute de la constitutionnalité du modèle en vigueur dans le Bade-Wurtemberg et a déjà déposé une plainte à titre préventif. Elle conseille en outre aux propriétaires de faire immédiatement appel dès que les avis dits de valeur de l’impôt foncier arrivent dans leur boîte aux lettres.

Ce ne sont pas encore des avis d’imposition définitifs, mais ce sont les seuls contre lesquels les propriétaires peuvent faire appel, selon la Fédération des contribuables. Lorsque l’avis de taxe foncière final arrive, il est trop tard, dit Möller.

Norbert Stalter, de Fribourg, fera de toute façon appel dès que le premier avis de l’administration fiscale arrivera dans sa boîte aux lettres. Et espère alors que la Cour constitutionnelle fédérale renversera le modèle du Bade-Wurtemberg. « Pour l’instant, je vis dans l’espoir que cela ne se produise tout simplement pas », dit-il. « On a besoin de cet espoir, sinon on ne peut pas du tout vivre avec ».